●業(yè)主自治組織缺位
●物業(yè)與業(yè)主關(guān)系錯位
《 人民日報 》( 2015年09月15日 15 版)
隨著我國城市化快速發(fā)展和居民維權(quán)意識的不斷提高,加之物業(yè)服務(wù)本身存在的不足,物業(yè)服務(wù)收費已經(jīng)成為比較突出的社會問題,關(guān)于物業(yè)收費亂的投訴迅速增加。以山西省太原市為例,據(jù)統(tǒng)計,2013年太原市物價局受理物業(yè)與停車收費方面的投訴1118件,占全年投訴數(shù)量的75.3%,其中物業(yè)、停車收費方面的投訴分別比上年增加90%與68%。物業(yè)收費亂成為影響居民幸福安居、制約物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的難題,亟待解決。
近年來對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴主要有以下幾個方面:
一是對前期物業(yè)服務(wù)收費標準不認同。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的很多矛盾都集中在前期物業(yè)管理階段。前期物業(yè)管理指在業(yè)主委員會成立之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。由于前期物業(yè)服務(wù)收費標準由開發(fā)商確定,這一階段業(yè)主自治組織業(yè)主委員會天然缺位,物業(yè)服務(wù)過程中缺少有效監(jiān)督主體,部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在重收費輕服務(wù)現(xiàn)象,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、收費標準難以得到業(yè)主認同。
二是物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)價不規(guī)范。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受成本上升的壓力以及經(jīng)濟利益的驅(qū)動,無視收費政策法規(guī),無視業(yè)主意見,隨意調(diào)整服務(wù)收費標準,甚至自立項目、自定標準,導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾增加。
三是物業(yè)服務(wù)收費范圍不明確。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制定車輛停放收費、裝修服務(wù)收費、電梯運行服務(wù)收費及裝修押金標準,有的代收供水、供電、供氣、供熱等收費時向業(yè)主額外收取費用,甚至私自變更公共部位用途,設(shè)立停車位收費牟利。
分析物業(yè)收費亂問題的根源,表面上看是物業(yè)服務(wù)收費政策相對滯后、物業(yè)服務(wù)收費項目不明確,但根本原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主地位不對等,代表業(yè)主維護其利益、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)管理運營的業(yè)主自治組織缺位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)小區(qū)業(yè)主溝通交流渠道缺失所致。
從物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系看,分別是特殊商品——勞務(wù)與服務(wù)的供應(yīng)方與消費方,二者應(yīng)是被雇傭與雇傭關(guān)系。由于消費物業(yè)服務(wù)的是整個小區(qū)居民,決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的雇主是全體業(yè)主。應(yīng)由業(yè)主委員會代表業(yè)主、物業(yè)使用人,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,維護業(yè)主利益。但目前的實際情況是,業(yè)主委員會成立比例低,作用發(fā)揮不到位,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的地位不對等,關(guān)系倒置甚至對立,并由此產(chǎn)生一系列問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往以管理者自居,無視業(yè)主意見,態(tài)度強硬,隨意調(diào)整收費項目和收費標準,或采取捆綁收費等方式強制收費,導(dǎo)致居民關(guān)于物業(yè)收費亂的投訴居高不下。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主缺乏深入溝通交流的有效平臺,當其提供的服務(wù)不符合業(yè)主的意愿、業(yè)主不滿意時,業(yè)主常以拒交物業(yè)費為反制手段,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取強制收費時,又常常會引起糾紛甚至群體事件。